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부동산 임대사업을 하다 보면 임차인의 임대료 미납 문제가 발생할 수 있습니다. 이런 상황에서 부가가치세를 어떻게 처리해야 하는지 알아보겠습니다.
[ 목차 ]
1. 임대료 미납 시 부가세 신고 원칙
기본 원칙
임대료를 실제로 받지 못했더라도 세금계산서는 반드시 발행해야 합니다. 권리의무확정주의에 따라 임대용역을 제공했다면 대금 수령 여부와 관계없이 약정한 날짜에 세금계산서를 발행하고 부가세를 신고·납부해야 합니다.
세금계산서 발행
- 임대차 계약서상 받기로 약정한 날을 기준으로 발행
- 미발행 시 공급가액의 2%에 해당하는 가산세 부과 위험
- 보증금이 없는 경우에도 동일한 원칙 적용
2. 임대료 미납에 따른 구제 방안
대손세액공제 제도
임대료를 최종적으로 받지 못하게 된 경우, 대손세액공제를 통해 이미 납부한 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 대손세액공제가 인정되는 주요 사유는 다음과 같습니다.
- 채무자의 파산, 강제집행, 형의 집행
- 사업폐지
- 상법상 소멸시효 완성
- 어음이나 수표의 소멸시효 완성
- 부도발생일로부터 6개월 이상 경과한 수표, 어음상의 채권
보증금 처리
임대보증금이 있는 경우, 미납된 임대료를 보증금에서 차감하여 정산할 수 있습니다. 다만, 보증금에서 차감 처리하더라도 당초 세금계산서 발행과 부가세 신고 의무는 유지됩니다1.
3. 대손세액공제 신청 방법
신청 절차
대손세액공제를 받기 위해서는 부가가치세 확정신고 시에 다음 서류를 제출해야 합니다.
- 부가가치세 확정신고서
- 대손세액공제신고서
- 대손사실을 증명하는 서류
- 관련 매출세금계산서 사본
증빙서류 요건
- 대손사유별로 필요한 증빙서류가 다릅니다.
파산의 경우: 채권배분계산서 - 강제집행의 경우: 채권배분계산서 또는 강제집행불능조서
- 실종의 경우: 가정법원판결문
- 회생계획인가의 경우: 법원의 회생계획인가안
4. 임차인 측면의 주의사항
임차인이 임대료를 지급하지 않은 상태에서는 세금계산서를 받았더라도 매입세액 공제를 받을 수 없습니다. 부가가치세는 실제 거래가 발생했을 때만 공제가 가능한 세금이므로, 임대료 지급과 세금계산서 수취가 선행되어야 부가세 환급이 가능합니다.
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